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地產專欄】蔡志雄：掌握3要素 馬上成為房產通

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2016年2月18日 下午8:40

圖說：隨著購屋目的時機不同，買不動產不能只有地段、地段、地段而已。蔡志雄提供

談到房地產最重要的3件事，許多人琅琅上口的便是地段、地段還是地段，這在過去房價不停上漲的時候當然沒有問題，可是碰到像現在房價反轉向下，縱使買在蛋黃區裡的蛋黃區依舊會下跌，所以好地段並非不敗神話。

而不動產之決策，絕不能只考慮上漲，連同下跌也要有所考量，所以光地段是不夠的，購屋的目的跟時機，重要性也不亞於地段的選擇。

1、自住可以隨時買：

如果購屋目的是為了自住，通常會長期持有，縱使買了以後房價下跌，歷經漲跌循環之後房價還是會漲回來，就算換屋，房價上漲賣得貴而買回來也貴，若房價下跌賣得便宜，買回來便宜也不成問題。

因此要擔心的是財務不能出而導致背不起貸款遭法拍的狀況，所以自住買屋的重點不是買得低，而是要買得起，地段的重要性大於時機。

2、轉售選擇相對低：

反之，如果購屋目的是為了轉售賺價差，那麼投資時機的選擇就比地段更為重要，轉售無非是低買高賣才有獲利。

如果只考慮地段、地段、地段而矇著眼睛買，像現在是房價的高點，連大安區、信義區、中正區的房價都下跌，而且趨勢依然向下，現在出手極容易變成高買低賣。

縱使房地合一不像奢侈稅連虧損也要課稅，但是房價損失畢竟是事實，所以如果購屋是為了轉售賺價差，買在房價的相對低點比較容易獲利。

3、出租要看投報率：

除了轉售賺價差之外，房地產投資另一形式即是將房屋出租，既是為了獲利，當然也必須考量出手的時機。

以現在的房價買入計算租金投報率不到百分之2，非但不足以清償房貸本息，平日還要負擔維修成本，當房東實在不划算，所以買房出租同樣要選擇時機，但並非像轉售一樣非得等相對低點，而是要有相當的投報率。

以現有房貸利率約百分之2來說，購買600萬之房子準備200萬的頭期款，另貸款400萬，每月應繳房貸本息約2萬元，所以如果可以收租2萬元，換言之，只要有百分之4的投報率就可以進場。

從以上3種購屋目的，包括自住、轉售、出租的比較即可清楚得知，應有不同的時機選擇，千萬別再以為買不動產，只有地段、地段、地段了。

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      仲介費高、話術一堆...買賣房子為什麼一定要找房仲？ 我最近考慮賣房子，由於區位地點還不錯，才放出消息沒多久，就有好幾家仲介公司來拜訪。甚至有朋友告訴我，我這棟房子位置很好，可以貼廣告自己賣，不用透過房仲，可以省下一筆仲介費。到底怎樣才對呢？若需要房仲，該怎麼挑選合適的經紀人呢？

     子房觀點： 每當有同學結婚的時候，你會不會發現，往往會有某位跟新人要好的同學，會被安排代表新人出面聯繫大家是否參加婚宴？有了這樣「中間人」的角色，對於不克參加婚宴，或者不想接到紅色炸彈的人，透過中間人回絕，對雙方來說也不會那麼尷尬。而且有了中間人，甚至可以討論紅包要包多少，座位應該怎麼安排等比較私密的問題。

       這樣的中間人，在房地產租賃買賣中，就是「房仲」的角色。而從上述的舉例，就知道房仲本身存在的本質，就是幫忙出面協商「不適合客戶親自出面」的事宜。 當然，也是有人直接在FB上廣發邀請朋友參加婚宴，所以也是有人直接在自己的房子上貼租售廣告，並聲明「房仲勿擾」。

      如果本人覺得自己處理不是問題，自然就沒有中間人存在的價值。所以「房屋買賣」不一定要透過房仲，這也是事實。 房仲的全名是「房地產經紀人」，英文是Agent。「經紀人」的作用是什麼？我的定義是「幫客戶獲取最高利益」。 在1996年湯姆克魯斯主演的電影《征服情海》（Jerry Maguire），阿湯哥演一位從大公司離職的王牌運動員經紀人。當所有王牌運動員都離開他的時候，他只有爭取某位二線球星羅德的委託。那時羅德在劇中要阿湯哥大聲說的名言：「Show Me the Money！」，要他明確告訴他如何賺大錢，才願意委託讓他擔任經紀人。

    而最近當紅的韓劇影集「來自星星的你」，全智賢主演的一線女星「千頌伊」陷入謀殺嫌疑下聲勢一落千丈，原有經紀公司棄她而去，還背了巨額廣告違約金的債務。由於經濟狀況快撐不下去，這時候只好請求隔壁鄰居，金秀賢主演的「都敏俊」教授當他的經紀人。而已經在地球上生活400年的都教授，由於曾經有段「人生」擔任過律師，因此很快透過漂亮談判將女主角的債務一筆勾銷。 因此，擔任經紀人有一個要件，就是在「溝通協商與專業上，要比客戶本身能力強」。

   但是，如果沒有幫客戶獲取最高利益的企圖，其實是有違經紀人的本質。 問題是台灣的房仲業，若同時代表買方與賣方，其實是立場衝突的。因此，為什麼許多人不喜歡房仲，常常感覺被騙，甚至有「黑心房仲」的說法。其實沒有人天生就是要當壞人，因為在零合遊戲裡，仲介最後一定會偏袒其中一方，所以吃虧的另一方就會覺得這房仲「黑心」。

     甚至還有房仲乾脆選擇不偏袒任何一方，以讓自己收到最大佣收為目標，所以會有不同的話術、角色扮演的劇碼，讓買賣雙方交易後發現，原來有一堆「狀況」都是假的，這樣反而會降低社會對房仲業的信任。 其實在目前房市多空交戰，房仲業競爭激烈的時代，慢慢有賣方或買方專屬經紀的出現。而實務上為了促使買賣成交，許多房仲人員也有彼此合作的共識，甚至在同一家店裡，你代表買方，我代表賣方，大家各為其主，尋找買賣成交的契合點，我認為這才是健康的發展。

    如何挑選一位好的經紀人？紅色子房認為，尋找一個你信任他會幫你爭取最高利益，同時在溝通協商與專業上比你強的房仲，就是最好的選擇。 而且，這個人是不是站在你這邊，其實三言兩語就可以感受得到喔！

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     民眾透過房仲介紹買房子，買賣成立後要付給房仲服務費，如果日後買賣雙方發生糾紛導致當初的買賣價金減少，房仲已經收取的仲介費用是否也要按買賣價金減少的比例退還給當事人？ 洪姓買家透過施姓房仲的介紹，於民國一○一年三月以總價金八百一十萬元向賴姓屋主購買新北市中和區的房屋，並按成交價的百分之一付給施姓房仲八萬元仲介服務費。 房子漏水致房價減少 洪在購屋前曾向賴確認房子是否有漏水，賴保證房子已經處理過漏水問題，現在只有廚房如用水洗則會有漏水，用拖把清潔則不會，其他房間都沒問題，但洪找人裝潢時發現客廳及主臥室花板漏水、四周牆壁有壁癌等瑕疵，經估算修繕費用要花七十多萬元，他提告要求賴減少買賣價金，並請求施姓房仲也應按照減少價金的比例，退還多領的仲介服務費。 新北地方法院囑託「新北市建築師公會」進行鑑定，證實該房屋確有客廳暨主臥房天花板漏水、牆壁壁癌的瑕疵，而且瑕疵應於交屋時即已存在。法院因此認定賴應負瑕疵擔保責任，根據鑑定報告，房子的修復費用為五十五萬多元，判決賴須返還給洪。 問題來了，當初施姓房仲是按成交價八百一十萬元的百分之一，領取八萬元仲介服務費。現在法院判決房價要減少五十五萬多元(即房子的修復費用應由原屋主賴負責支付)，那麼房屋總價既經減少變成七百五十多萬元，施的仲介費是否也要按比例減少？ 仲介費不用按比例減少 院認為施收取的仲介費不須按買賣價金減少的比例退還給當事人，因為洪姓買家與施姓房仲之間成立的是「居間契約」關係。不動產買賣契約因房仲介紹而成立時，施姓房仲即得向洪請求居間報酬，施所受領之仲介費八萬元，具有契約上之原因，且洪與賴之間的不動產買賣契約，迄今仍然合法有效，並未經撤銷或解除，施受領的仲介費用之原因仍然存在，施不構成「不當得利」，將洪的請求駁回。 法院指出，洪是依據買賣契約對賴行使「減少價金請求權」，施姓房仲僅為居間介紹人，並非買賣契約之當事人，洪無從對施行使這項減少價金請求權，不能因洪向賴請求減少買賣價金，即當然導致洪與施約定之報酬金額亦應隨之減少之結果。 這個案例說明，房仲受領之仲介費用，係居間契約，只要居間成立的不動產買賣契約未經撤銷或解除，受領的仲介費用之原因自仍存在，不須按買賣價金減少的比例退還給當事人。

你還在做房市泡沫化的美夢嗎？醒醒吧！ 許多學者不斷唱衰台灣房市，不管是已入閣當官的學界空頭總司令，或是還在學術界不斷發出警訊的學者們，多半是以：房價所得比太高，民眾購屋痛苦指數創歷史新高；房貸支出占家庭所得超過1/3，還款壓力破表；租金房價比低得離譜，僅1.57%，房價泡沫可期；房貸、房屋修繕貸款、建築融資總額超過GDP 50%，早已逾40% 警戒線，房價勢必下修⋯⋯這樣的言論，讀者們勢必都聽到耳朵都要長繭了，但是，這幾年下來，房價跌了嗎？ 答案恐怕是否定的。 早些年聽從某位學者說：「房價太高、不要買房、等跌下來再說」的人，只能看著房價一年一年漲上去，望屋興嘆，無不後悔。我覺得學者的言論真的是聽聽就好，不要太放在心上。我自己是北從基隆，一路往南買到屏東，連地上有墳墓的農地我都敢買，反正我就用時間換取空間，等著10 年、20 年，看準了都市計畫預定地裡的這些墳墓一定會遷葬；我也買了木柵區山坡上的農地，雖然它種不出菜、也種不了茶，所以市價比它的公告土地現值還低，即使要轉賣，也課不到土地增值稅，我就買著等它增值，因為總有一天會開發到那邊去。 事實上，也有很多人問我：房價到底會不會泡沫？以我長期在市場挑貨、買貨的經驗來看，我覺得以行政資源的分布來分析，新竹以北的房價真的是鐵板一塊，很難鬆動。不過我的意思並不是說絕不會跌，而是短期波動是有的，但長期來看，幾乎沒有大跌的可能。從2003 年發生SARS 那年講起，如果當年有買房子，迄今幾乎是倍數獲利，以台北市、新北市精華區來看，幾乎獲利3倍沒問題。 房市4年一次循環 但房地產並不是一漲不回頭，在我的觀察，台灣房地產大約4 年會有一波小循環，例如2004 年總統大選爆發「2顆子彈」事件，房地產市場整整盤跌了8 個月，市場哀鴻遍野，當時房仲業也出現一波倒店潮，4 大工商團體也齊力呼籲扁政府，政府要挺起來，不要搞政治鬥爭，不要搞內亂。 後來到了2008 年總統大選，藍營當選，大家都在期待兩岸和平本夢比起飛，這下子一定股、房齊漲，沒想到馬英九520 宣誓就職後，股市、房市連跌好幾個月，後來又碰到金融海嘯來打市場一巴掌，市場哀聲連連，當時不還傳出6 大建商中有2 家建商在調頭寸、差點還不出銀行利息嗎？ 當時市場也是一片低迷，有誰想得到隔年2009 年房市就悄悄地漲回來了，當大家發現房價漲聲響起，已經漲了一大段，還突破前一波高點，繼續往上衝，那個波段大概漲了快50%。因此，年輕人想要期待房價大崩跌，除非是發生不可預防的天災，例如比921 更嚴重的大地震，且精華區很多房子都被震垮了，或是死亡率高的流行性疾病，或是兩岸出現了重大的人事變化，影響目前的和平交流狀態。若真的有這種機率發生，房價大跌個3成，市場還是人心惶惶，那時候不只房價跌，萬物皆跌，恐怕沒幾個人敢危機入市。 我主張房地產四年會有個循環，房價會不斷循環向上，很多人問：為什麼是四年？因為台灣每三年有一次小選舉、每四年一次大選舉，在討好選民的選票前提下，政策不會有太大的變化，藍綠兩黨拚命想要拉攏選民，很多政策多半是雷聲大、雨點小，看看「奢侈稅」政策就知道，原先不是被罵說奢侈稅上路後，只打壓了交易量，成交價還是驚驚漲上去？後來財政部不就研擬修正奢侈稅，但事後證明也只是微調，並沒有大幅調整，因為很現實地，今年底（2014 年）就要七合一選舉了，誰敢得罪選民呢？如果政策上不會有太大調整，代表房地產價格也不會有太大變動。 專家、名嘴的建議，聽聽就好 也有人問我，有些有錢人已經在賣地、處分房地產獲利了結了，真的還可以買嗎？例如2013 年壹傳媒主席黎智英分別在5 月、10 月賣掉內湖的兩筆土地，獲利20 幾億元，持有四年獲利3 倍。地價漲了3 倍，接手的建商還敢買，難道是腦筋有問題嗎？當然不是。 每家上市櫃建商大多養了一群智囊團，專門在分析房地產景氣、土地、營造成本，這群人一天到晚在市場裡獵地，他們的算盤當然敲得比一般老百姓還要精，你覺得買房子應該要參考這群人的決策？還是聽那些學術理論派、用數據分析房市，根本很少在買房子的專家、名嘴的建議呢？ 那些教授口中說的「漲多必跌、跌深必反彈」是標準的理論，但問題是，房地產市場的走向已經不單純只是看台灣的內需市場，而是要放大範圍來看，台灣現在因為熱錢不斷湧進來，加上中國經濟引擎龍頭帶動，目前是全世界跟中國連動最深、在中國投資也是外資中最多的一員。 像香港就是前例，自從回歸中國後，香港的房價也翻了幾倍。如果你去香港多走幾趟，會發現香港人很排斥共產黨，但他們是接受中國人的，因為這些人會來消費，帶動了內需經濟。還有，香港對於外來人口也慢慢在開放，資金才會活絡，支撐房價緩漲不跌。我認為台灣有逐漸香港化的跡象，以前很難想像人民幣在台灣可以流通，而且以前只有像花旗銀行這種外商銀行提款卡可以領出美元，其他本土銀行只能領新台幣，現在已經有17 家銀行有兩種貨幣讓你選，一是人民幣、二是新台幣，反倒是可提領美元的銀行還沒有可領人民幣的銀行多。 台灣也在慢慢開放，走向觀光導向的國家，開放資金進來台灣，雖然不少外資把台灣當成進入中國市場的跳板，台灣只是個中繼站，但起碼有個過路財神的效應可以受惠，再加上新住民政策的開放，1 年有個10 萬人移入，還是會有住房需求。 遇小跌15%就趕快進場 早年1995 閏八月、中國試射飛彈事件造成很多人賣掉房子，移民美國、加拿大，這些人的後代也開始回來找工作了，畢竟華人要在白人世界的職場領域有很好的競爭力還是比較難的，這些「海歸派」回國也會支撐住房需求，所以我看不出房地產有泡沫化的理由。 看看這兩年隨著奢侈稅實施、實價登錄上路，還有即將醞釀實施調高空屋稅率、買賣價格實價課稅等，這些政策都沒有把房價打下來，可見背後有多強的資金、需求力道支撐。所以，我真的不認為房價會泡沫，頂多合理修正，如果有遇到小跌1 成5 ∼ 2 成的機率，趕緊進場，不要再期待會跌更多，才能搭上下一波房價上漲的順風車。

買賣房屋拿捏價格有眉角 三大心法助攻 .鉅亨網作者： 鉅亨網記者郭幸宜　台北 | 鉅亨網 – 2013年5月20日 上午11:15.. . 買屋、賣屋時如何精準拿捏價格往往是令人頭痛的問題，現在除了可參考實價登錄網站外，房仲業者則建議民眾可藉由「能力評估法」、「市價比較法」和「租金報酬率還原法」三大心法，較能算出讓自己滿意且合理的價格。 在實價登錄還未上路前，過去民眾買賣房屋，多半以房仲提供數據做為參考，尤其是部分交易較為冷清的區域，更只能將仲介提供的資訊奉為圭臬參考，直至去(2012)年8月實價登錄後，價格才逐漸走向透明化。 東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示，雖然內政部實價登錄網站提供完整的成交揭露資訊，但因仍屬成交後的「落後指標」，因此民眾還是得自行參考數據進行判斷，因此該如何透過其他額外行情掌握不動產價格就顯得十分重要。 能力評估 衡量口袋深淺 黃淑苓說，儘管市中心房屋普遍大受歡迎，但房價卻不見得人人都負擔的起。她指出，若是「口袋不夠深」建議可退而求其次，選擇市中心周邊區塊。舉例來說，假設市中心要價1、2千萬的不動產，若在周邊可能僅需1/3價格便可搞定。 黃淑苓認為，若是購屋人資金部位尚不高時，不妨從周邊的第二、三線的區段找房子，等待未來累積足夠的經濟基礎後就有機會進一步朝市中心覓屋。 同類型產品市價比較法 知己知彼 黃淑苓說，一般而言，不動產估價的領域中有許多專業估價模式，但都得透過計算或訪查而得的專業技巧。就民眾立場而言，相對簡便的方式就是以「知己知彼」的策略，以市價比較法研判區域價位行情，找出合理的不動產價位。 黃淑苓進一步說明，所謂「市價比較法」，就是選擇多個相同區段、類似的產品來相互比較。舉例來說，先找出與比較標的鄰近區域且類似屋齡的物件，再篩選出建材品質、生活條件機能、臨路大小趨近的產品，接著再跟比較標的相互比較價格。需要留意的是，條件差異甚大的物件，往往較不具參考價值，例如拿社區型大樓跟一般4層樓公寓相比，就較不具參考價值。 租金報酬率還原法 該方法是利用租金價格，回推原本的房價，因此第一步便可利用房仲、租屋網查詢類似物件的租金。至於報酬率部分，黃淑苓說，可先設定報酬率，以住家來說，可以設定為2.5%-3%。 黃淑苓解釋，假設查得35坪的大樓物件每月租金為22,000元，那麼就將該租金乘以12換算年租金得264,000元，然後再將年租金分別除以報酬率2.5%、3%，可得1,056萬元及880萬元，這兩組價格則代表該屋的合理房價約介於880-1,056萬元之間。 不過，黃淑苓也說，這樣的算法可能因物件路段、格局、屋齡條件不同而影響租金，而且每位房東設定的投資報酬率及財務條件都不同，這些因素都會影響最後計算的結果，因此最好能盡量調查出類似條件的租金，如此比較才有意義。 黃淑苓補充，決定成交房價的最大因素仍取決於買賣雙方，大致而言，只要能被市場認同的價格往往都稱得上是好價格。若是買方總是發現市況價格始終遠低於心目中理想價位，則較建議調整價格或轉移地點。

QE退場 下半年房市籠罩升息陰霾

自由時報 – 2013年6月24日 上午6:14 記者林美芬／台北報導

在美國QE（量化寬鬆）政策逐步退場，市場恐將吹起升息號角下，學者認為下半年房市可能籠罩在升息陰霾中、房價下修壓力大增；但房產業者卻認為，換個角度來看，QE退場就代表景氣回穩，對房市需求還是有正面幫助。

淡江大學副教授莊孟翰指出，在奢侈稅閉鎖期結束，又碰上美國QE退場，熱錢退潮後，升息恐是難以避免的趨勢，這對房市當然有不利影響，但應該不致出現崩盤狀況，如這最壞情況出現，就恐重蹈1998年本土性金融風暴。

莊孟翰分析，目前來看，美國QE退場應是有計畫及分階段，但難免會帶動資金撤離新興亞洲、重返美國，台灣跟著升息機率將增加，若利率上升到3%左右，國內房產景氣恐進入榮枯的轉折點。

莊孟翰指出，台北市以外的區域是下修壓力區，其中新莊、林口、淡水、三峽、桃園及新竹等推案量大的區域，在選擇性增加、利率上揚後，都面臨議價空間增加，購屋者房貸負擔增加，被迫降價出售壓力也增加。

但永慶房屋總經理葉凌棋認為，從總體經濟預測來看，今年下半年經濟應該比上半年好，加上目前打房政策力道似已減弱，將有助房市發展，下半年房市應該可價微漲量穩。 他分析，QE並不會一次到位退場，包括歐、日等還是採取量化寬鬆的政策，預期低利率還會延續一段期間，3年內國內利率要破3%機會不高。

葉凌棋認為，置產資金重回市中心精華區是有利的選擇，大台北地區在都更緩慢、土地供應不足情況下，有助房價持續向上，在市郊區應首選捷運交通地區，但桃園地區房價短線漲幅過快、過大，進場宜謹慎。