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房市凍 顏炳立：夏天穿毛衣

作者： 王莫昀╱台北報導 | 中時電子報 – 4小時前中國時報【王莫昀╱台北報導】

     美國寬鬆貨幣政策喊退場，國內外經濟景氣不佳，連帶衝擊房市。被市場喻為「多頭司令」的戴德梁行總經理顏炳立昨日翻多為空，看淡下半年房市。他指出，現在房市猶如「夏天穿毛衣」，游資多，但成交量萎縮，展望後市，沒有樂觀理由，預期台北市蛋黃區（精華區）豪宅房價將下跌5％，蛋白區（市郊）要跌10％左右。這是顏炳立在2008年金融海嘯後首度看壞豪宅市場。

     協助國泰建設等單位進行多項房市研究的玄奘大學財富管理系教授花敬群則說，第2季不論新屋或中古屋表現都很差，成交量萎縮，價格突破的能量也看不到，主因是國內外經濟情況很糟，顏炳立對豪宅下半年房價跌5趴至10趴的言論已很保守，預期房價跌幅超過1成以上的機會很大。

     住商不動產企研室主任徐佳馨說，台灣景氣上半年表現不佳，僅能寄望下半年，但在國際局勢詭譎，美國量化寬鬆政策將退場，多元資產配置的客戶，多會選擇持盈保泰，汰弱留強，這也為下半年市場埋下相當變數。 不過，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉認為，豪宅產品具有珍稀特質，今年第2季豪宅交易雖然吹起「微微秋風」，卻也陸續出現指標案件成交案例，顯示不動產市場仍受不少投資人青睞。

         顏炳立表示，房地產多頭市場的形成，是由不斷創新高價的「驚嘆號」堆疊而成，實價揭露上路後，市場驚嘆號也很多，但卻都是膨風被抓包的「負面驚嘆號」，如之前喊出成交價每坪逾200萬元的「勤美璞真」，日前公布的實價登錄價只有178.9萬元，買家不會管成交物件是低樓層還是高樓層，只會拿這個價格來砍價。 年初面對首購房市暢旺，顏炳立曾指出「志玲（豪宅）休息，如花（首購產品）登場」，不過，昨日他連「如花」市況都看淡，直言第1季首購市況頗熱，但第2季成交量萎縮，特別是業者拉升首購房屋價格後，交易量更明顯下滑。

    另外，面對外界要求奢侈稅課稅年限應延長，顏炳立直言，若奢侈稅期限再延長到4年，那真的是「把呼吸器都拔掉了」。

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地產專欄】蔡志雄：掌握3要素 馬上成為房產通

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2016年2月18日 下午8:40

圖說：隨著購屋目的時機不同，買不動產不能只有地段、地段、地段而已。蔡志雄提供

談到房地產最重要的3件事，許多人琅琅上口的便是地段、地段還是地段，這在過去房價不停上漲的時候當然沒有問題，可是碰到像現在房價反轉向下，縱使買在蛋黃區裡的蛋黃區依舊會下跌，所以好地段並非不敗神話。

而不動產之決策，絕不能只考慮上漲，連同下跌也要有所考量，所以光地段是不夠的，購屋的目的跟時機，重要性也不亞於地段的選擇。

1、自住可以隨時買：

如果購屋目的是為了自住，通常會長期持有，縱使買了以後房價下跌，歷經漲跌循環之後房價還是會漲回來，就算換屋，房價上漲賣得貴而買回來也貴，若房價下跌賣得便宜，買回來便宜也不成問題。

因此要擔心的是財務不能出而導致背不起貸款遭法拍的狀況，所以自住買屋的重點不是買得低，而是要買得起，地段的重要性大於時機。

2、轉售選擇相對低：

反之，如果購屋目的是為了轉售賺價差，那麼投資時機的選擇就比地段更為重要，轉售無非是低買高賣才有獲利。

如果只考慮地段、地段、地段而矇著眼睛買，像現在是房價的高點，連大安區、信義區、中正區的房價都下跌，而且趨勢依然向下，現在出手極容易變成高買低賣。

縱使房地合一不像奢侈稅連虧損也要課稅，但是房價損失畢竟是事實，所以如果購屋是為了轉售賺價差，買在房價的相對低點比較容易獲利。

3、出租要看投報率：

除了轉售賺價差之外，房地產投資另一形式即是將房屋出租，既是為了獲利，當然也必須考量出手的時機。

以現在的房價買入計算租金投報率不到百分之2，非但不足以清償房貸本息，平日還要負擔維修成本，當房東實在不划算，所以買房出租同樣要選擇時機，但並非像轉售一樣非得等相對低點，而是要有相當的投報率。

以現有房貸利率約百分之2來說，購買600萬之房子準備200萬的頭期款，另貸款400萬，每月應繳房貸本息約2萬元，所以如果可以收租2萬元，換言之，只要有百分之4的投報率就可以進場。

從以上3種購屋目的，包括自住、轉售、出租的比較即可清楚得知，應有不同的時機選擇，千萬別再以為買不動產，只有地段、地段、地段了。

 

QE退場 下半年房市籠罩升息陰霾

自由時報 – 2013年6月24日 上午6:14 記者林美芬／台北報導

在美國QE（量化寬鬆）政策逐步退場，市場恐將吹起升息號角下，學者認為下半年房市可能籠罩在升息陰霾中、房價下修壓力大增；但房產業者卻認為，換個角度來看，QE退場就代表景氣回穩，對房市需求還是有正面幫助。

淡江大學副教授莊孟翰指出，在奢侈稅閉鎖期結束，又碰上美國QE退場，熱錢退潮後，升息恐是難以避免的趨勢，這對房市當然有不利影響，但應該不致出現崩盤狀況，如這最壞情況出現，就恐重蹈1998年本土性金融風暴。

莊孟翰分析，目前來看，美國QE退場應是有計畫及分階段，但難免會帶動資金撤離新興亞洲、重返美國，台灣跟著升息機率將增加，若利率上升到3%左右，國內房產景氣恐進入榮枯的轉折點。

莊孟翰指出，台北市以外的區域是下修壓力區，其中新莊、林口、淡水、三峽、桃園及新竹等推案量大的區域，在選擇性增加、利率上揚後，都面臨議價空間增加，購屋者房貸負擔增加，被迫降價出售壓力也增加。

但永慶房屋總經理葉凌棋認為，從總體經濟預測來看，今年下半年經濟應該比上半年好，加上目前打房政策力道似已減弱，將有助房市發展，下半年房市應該可價微漲量穩。 他分析，QE並不會一次到位退場，包括歐、日等還是採取量化寬鬆的政策，預期低利率還會延續一段期間，3年內國內利率要破3%機會不高。

葉凌棋認為，置產資金重回市中心精華區是有利的選擇，大台北地區在都更緩慢、土地供應不足情況下，有助房價持續向上，在市郊區應首選捷運交通地區，但桃園地區房價短線漲幅過快、過大，進場宜謹慎。